No último dia 19 de outubro, o Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, no Plenário Virtual, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108). Por 9 votos a 2, a Corte decidiu que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social também alcança empresas cuja atividade preponderante é a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

O resultado interessa diretamente a holdings patrimoniais, estruturas de planejamento sucessório e empresas do setor imobiliário. Durante anos, muitos Municípios negaram a imunidade a essas sociedades e exigiram o imposto já na transferência dos imóveis pelos sócios.

Contudo, a vitória dos contribuintes não significa que o ITBI desaparece dessas operações, nem que os valores já pagos serão devolvidos de imediato. Há, pelo menos, três pontos que merecem atenção: o Tema 796 continua valendo, a restituição depende da modulação dos efeitos e, por força da Lei Complementar nº 236/2026, a aplicação da tese pelo Fisco ainda levará tempo.

O que estava em discussão

O ponto central estava na interpretação do art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal. O dispositivo prevê duas hipóteses de imunidade do ITBI: a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Na sequência, a norma traz uma ressalva: a imunidade não se aplica se a adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda de imóveis, sua locação ou o arrendamento mercantil.

A controvérsia, portanto, era saber se essa ressalva alcança as duas hipóteses ou apenas a segunda. O caso concreto envolveu uma empresa que teve a imunidade negada pelo Município de Piracicaba, com decisão confirmada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin, acompanhado pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes. Para a maioria, a ressalva da atividade imobiliária preponderante se aplica apenas às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção. Na integralização de capital, a imunidade é incondicionada.

Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a ressalva também alcançaria a integralização de capital.

O voto vencedor, porém, trouxe dois limites importantes. O primeiro é que a imunidade só cobre o valor do capital a ser integralizado, nos termos do Tema 796. O segundo é que os Municípios continuam podendo demonstrar, com provas e à luz das particularidades de cada caso, a ocorrência de fraude ou simulação.

O Tema 796 continua valendo

Esse é o ponto que mais tem gerado confusão. Em 2020, no julgamento do Tema 796 (RE 796.376), o STF fixou a tese de que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

O Tema 1.348 não alterou esse entendimento. Ao contrário, o voto vencedor o reafirmou expressamente. Na prática, isso significa que continuará existindo cobrança de ITBI sobre a diferença entre o valor pelo qual o imóvel é integralizado e o valor que o Município entende ser a base de cálculo do imposto.

Acontece que o Tema 796 tem sido frequentemente mal interpretado pelas Municipalidades, que passaram a invocar o precedente para cobrar o imposto sobre a diferença entre o valor declarado na integralização, normalmente o custo histórico informado no Imposto de Renda dos sócios, e o valor venal ou de mercado do imóvel. São hipóteses distintas, e a extensão do Tema 796 a esse segundo cenário é, no mínimo, discutível.

E quem já pagou o ITBI?

Para quem já recolheu o imposto e pretende pedir a restituição, a resposta ainda não está disponível.

Em julgamentos de grande impacto financeiro, o STF costuma modular os efeitos de suas decisões, limitando sua aplicação a fatos posteriores a determinada data e, em regra, ressalvando as ações já ajuizadas. As notícias sobre o encerramento do julgamento não indicam deliberação sobre modulação, e a expectativa é que o tema seja enfrentado apenas daqui a alguns meses, provavelmente em eventuais embargos de declaração.

Nesse cenário, os contribuintes que já recolheram o ITBI sobre integralizações feitas por empresas imobiliárias devem avaliar, caso a caso e dentro do prazo prescricional, a conveniência de buscar a restituição.

Trânsito em julgado e a LC 236/2026

Também é preciso lembrar que a decisão ainda não transitou em julgado. O acórdão precisa ser publicado, e ainda, como dito, cabem embargos de declaração.

Esse ponto ganhou peso com a Lei Complementar nº 236, de 4 de setembro de 2026, que alterou o Código Tributário Nacional (CTN). O novo art. 194-A passou a prever que o trânsito em julgado de decisão do STF ou do STJ com efeito vinculante no âmbito judicial também vincula a Administração Tributária.

Mas a aplicação não é imediata. Após o trânsito em julgado, a Fazenda Pública tem até 90 dias úteis para publicar parecer jurídico fundamentado explicando como aplicará a orientação, em quais temas deixará de contestar pedidos dos contribuintes e em quais desistirá de impugnações e recursos já apresentados.

No caso do ITBI, essa obrigação recai sobre cada Município. Ademais, o art. 208-G do CTN passou a vedar a lavratura de autos de infração, a negativa de restituição e a inscrição em dívida ativa fundadas em matéria já decidida favoravelmente ao contribuinte em precedente vinculante transitado em julgado.

Em outras palavras, a observância do Tema 1.348 na esfera administrativa só poderá ser exigida a partir do trânsito em julgado, e a orientação oficial de cada Município tende a vir apenas com o parecer previsto no CTN.

Considerações finais

Considerando todos os pontos acima, o desfecho definitivo do Tema 1.348 deve ocorrer apenas no decorrer do próximo ano.

Afinal, entre a publicação do acórdão, o julgamento de eventuais embargos de declaração, a definição da modulação e o prazo de 90 dias úteis para o parecer da Fazenda, o cenário mais provável é que os efeitos práticos da decisão só sejam sentidos ao longo de 2027.

Até lá, é razoável esperar que parte dos Municípios mantenha a cobrança, o que pode exigir a adoção de medidas judiciais por quem pretende integralizar imóveis no curto prazo.

A decisão do STF é, sem dúvida, uma vitória importante para os contribuintes. Contudo, a cobrança sobre o excedente do Tema 796, a definição da modulação e a postura de cada Município ainda podem reservar surpresas.