O mercado imobiliário e a atividade empresarial mantêm relação de interdependência estrutural. Em fases de economia aquecida, nem o teletrabalho nem a tecnologia freiam a procura por imóveis comerciais, seja por meio de operações de compra e venda, locações tradicionais ou contratos mais sofisticados, como de built-to-suit e sale and leaseback.

Já em um cenário recessivo e financeiramente adverso como o atual, no Brasil e no exterior, a inadimplência tende a aumentar. O problema aparece tanto nos atrasos recorrentes quanto no não pagamento integral dos aluguéis por locatários de imóveis comerciais.

Este artigo discute o choque mais comum nesse contexto: cláusulas rescisórias em locações comerciais que determinam a extinção automática do contrato quando o locatário pede recuperação judicial, à luz da Lei nº 11.101/2005.

Nessa linha, as cláusulas de ipso facto, que autorizam a resolução imediata do contrato após o pedido de recuperação judicial, são frequentes no imobiliário corporativo e funcionam como mecanismo de proteção do investimento: se a crise compromete o pagamento, o locador busca retomar o imóvel rapidamente e recolocá-lo no mercado com um locatário em situação financeira saudável.

A recuperação judicial, por sua vez, foi desenhada para preservar empresas viáveis em momentos de crise, com impactos diretos sobre produção, arrecadação e empregos. Em muitos casos, isso passa por manter a operação no próprio ponto comercial: uma saída forçada do imóvel pode desorganizar a atividade e acelerar a falência.

No Superior Tribunal de Justiça, o critério da essencialidade do bem locado vem sendo usado como base para decidir se a retomada é possível quando a recuperanda deixa de pagar. A ideia é evitar que, em uma crise financeira transitória, imóveis indispensáveis à continuidade das operações sejam retomados sem ponderação, esvaziando o princípio da preservação da empresa (Lei nº 11.101/2005).

Ao mesmo tempo, não faz sentido esvaziar por completo o direito de propriedade do locador ou ignorar a autonomia das partes, especialmente quando há cláusula livremente pactuada prevendo a extinção do contrato em caso de recuperação judicial.

Apesar de divergências nos Tribunais Estaduais e no próprio STJ, tem ganhado força uma saída prática: equilibrar o contrato a partir de três premissas.

1. Caso o imóvel seja essencial à continuidade da atividade, isto é, sem ele a operação fica inviável ou severamente comprometida, a relação locatícia tende a ser preservada durante a recuperação, ainda que exista cláusula resolutiva. Nessa hipótese, a cláusula de ipso facto perde eficácia nos termos do art. 47 da Lei nº 11.101/2005, sem afastar o direito do locador ao recebimento dos aluguéis.
2. Os aluguéis vencidos antes do pedido de recuperação são créditos concursais, devendo ser habilitados e pagos conforme o plano aprovado conforme a previsão do art. 49, caput, da Lei nº 11.101/2005.
3. Os aluguéis constituídos depois do pedido têm natureza extraconcursal e devem ser pagos em dia. Se houver inadimplência nesse período, o locador pode ajuizar despejo e buscar a retomada do imóvel.

Em regra, vale manter cláusulas resolutivas expressas em locações comerciais para hipóteses de recuperação judicial do locatário. Elas seguem como instrumentos legítimos, refletem a autonomia da vontade e cumprem função relevante de gestão de risco para o investidor imobiliário. Eliminar essas previsões pode desequilibrar a equação contratual e transferir ao locador, de forma unilateral, os ônus da crise do locatário.

Mas é importante ter em mente: a eficácia prática dessas cláusulas não é automática. A aplicação depende do caso concreto e, em geral, passa pela análise judicial da essencialidade do imóvel e da compatibilidade da retomada com o objetivo central da Lei nº 11.101/2005, que é preservar empresas viáveis.

Em outras palavras, prever a cláusula é necessário e recomendável. O cuidado está em não tratar a previsão contratual como garantia de retomada imediata, sem considerar o contexto fático e jurídico. Para o locador, o melhor caminho é combinar contrato bem redigido com estratégia jurídica adequada desde o início da crise.