O novo ciclo de investimentos em infraestrutura no Brasil pode produzir efeitos que vão muito além da melhoria da mobilidade. Ao ampliar a conectividade e alterar padrões de ocupação, redes de metrô, trens, VLTs, BRTs, terminais de integração e corredores logísticos podem redesenhar a geografia da valorização imobiliária e criar novos polos de desenvolvimento nas principais regiões metropolitanas do país.

Esse processo tende a ganhar força quando as intervenções de mobilidade são articuladas a investimentos em saneamento, habitação, revitalização de espaços públicos e modernização das regras de uso e ocupação do solo. A combinação dessas frentes, presente em iniciativas de fomento público como o Novo PAC, pode produzir uma transformação mais ampla do território, alterando não apenas a acessibilidade das regiões, mas também seu dinamismo econômico e seu potencial de atração de novos empreendimentos.

Nesse contexto, a análise de investimentos imobiliários exige uma mudança de perspectiva por parte dos incorporadores e fundos institucionais. A atratividade de novos empreendimentos – sejam condomínios residenciais de escala, lajes corporativas, ativos hoteleiros ou complexos de uso misto – passa a depender também da capacidade de cada projeto de se inserir na transformação do território e de capturar a conectividade que será criada pelas novas redes de transporte. Como aponta Lúcia Aragão, sócia da área Imobiliária, o planejamento estratégico de aquisição de portfólios imobiliários deve se antecipar aos ciclos tradicionais de valorização. “A valorização imobiliária passa, assim, a estar cada vez mais relacionada à transformação do território e à capacidade de determinado projeto de se inserir nessa nova dinâmica urbana”, destaca a especialista.

Essa mudança de perspectiva também amplia as possibilidades de estruturação financeira dos projetos. A aproximação entre o mercado de capitais e o setor de desenvolvimento imobiliário tem fortalecido o uso de veículos de securitização e fundos regulados como instrumentos de acesso ao capital. Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) podem oferecer aos investidores exposição diversificada a ativos imobiliários e logísticos, sem as complexidades operacionais decorrentes da aquisição física direta dos imóveis, enquanto os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) permitem às incorporadoras antecipar fluxos de caixa futuros e estruturar operações apoiadas em recebíveis e contratos previsíveis. Para investidores institucionais, a combinação entre diferentes fontes de dívida e equity amplia as alternativas de estruturação e pode contribuir para distribuir os riscos ao longo do ciclo dos projetos.

A transição para o novo modelo de tributação do consumo adiciona outra variável às decisões de investimento imobiliário. Como esses projetos, normalmente, envolvem ciclos plurianuais de desenvolvimento, as operações imobiliárias estruturadas no regime atual atravessarão diferentes etapas de implementação da CBS e do IBS, exigindo modelagens financeiras capazes de incorporar seus efeitos ao longo do tempo. Nos contratos de locação de longo prazo e em transações complexas de built-to-suit, a alocação dos riscos tributários ganha importância para a preservação das margens líquidas. As estruturas contratuais precisarão prever cláusulas específicas de alocação de riscos decorrentes de alterações tributárias, segregando-as claramente de indexadores inflacionários normais de reajuste. Nas incorporações, a evolução das premissas fiscais poderá exigir maior flexibilidade contratual durante os anos de obras e entrega das unidades.

À medida que a valorização imobiliária passa a depender mais intensamente da transformação do território, a compreensão do ambiente regulatório também se torna parte central da análise de risco. Para o capital estrangeiro, isso significa avaliar não apenas o ativo em si, mas o arcabouço normativo que rege o uso do solo e o direito de propriedade, incluindo a distribuição de competências entre a União, Estados e Municípios, os procedimentos administrativos aplicáveis e a interação entre licenças ambientais e diretrizes urbanísticas.

Essa análise ganha ainda mais relevância em empreendimentos cuja valorização ou viabilidade depende da entrega de obras públicas de infraestrutura no entorno. Nesses casos, a avaliação do investimento deve considerar o estágio de implantação de cada projeto, os compromissos assumidos pelo poder concedente e a previsibilidade de sua execução. A estruturação de garantias e a clareza regulatória tornam-se, assim, elementos importantes para reduzir a exposição a riscos que não estão diretamente sob controle do investidor.

O novo ciclo de infraestrutura abre, portanto, uma oportunidade para o mercado imobiliário olhar além dos polos que já concentram valor. A capacidade de antecipar regiões que poderão se beneficiar de maior conectividade, adensamento e transformação do perfil de ocupação pode se tornar um diferencial relevante na formação de portfólios de longo prazo. Nesse cenário, a oportunidade não está apenas nos ativos imediatamente beneficiados pelas novas infraestruturas, mas também na capacidade de identificar, com antecedência, como o território brasileiro poderá se reorganizar à medida que esses investimentos avancem.

“A oportunidade não está apenas nos ativos beneficiados pelas novas infraestruturas, mas também em antecipar regiões que poderão se beneficiar de maior conectividade, adensamento e um novo perfil de ocupação.”

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