STJ determina que pagamento de cota condominial só é obrigação propter rem se a convenção estiver registrada
Em sessão realizada no dia 27 de novembro de 2018, quando do julgamento do Recurso Especial nº 1.731.128/RJ, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que as despesas condominiais anteriores ao registro da convenção do condomínio não podem ser cobradas de quem adquiriu o imóvel nesse ínterim. O caso específico consistia em ação indenizatória proposta pelo adquirente de apartamento localizado em um edifício no bairro do Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro, tendo como réus o respectivo condomínio e sua administradora.
Em sua petição inicial o Autor requereu:
i) a desconstituição de débitos que lhe vinham sendo cobrados; bem como
ii) o recebimento de indenização em razão da inclusão do seu nome nos cadastros restritivos de crédito.As cobranças abrangiam o período de outubro de 2008 a março de 2010, mas o Autor adquiriu o imóvel em 31 de março de 2010, sendo certo que a convenção do condomínio foi registrada apenas em julho de 2009.
Diante disso a relatora, Ministra Nancy Andrighi, afirmou que “anteriormente ao registro (...) a convenção de condomínio obriga apenas aos participantes da convenção, pois somente o ato registral conferiria à convenção sua força erga omnes”.
A ministra relatora concluiu o seu voto (acompanhado pelos demais integrantes da turma julgadora) aduzindo que:
“previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas juntos ao recorrente. Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção (09/07/2009), devem ser consideradas de natureza propter rem e, portanto, são também oponíveis ao recorrente”.